دليل ونظام لوائح ونسب البناء في دولة الكويت (1954 – 2026)

Kuwait Municipality Building Regulations & Ratios Master Compendium

المصدر المعتمد: الأرشيف الكامل للجريدة الرسمية «الكويت اليوم» (4,569 عدداً – 1954 إلى 2026)، وقرارات المجلس البلدي والقرارات الوزارية الصادرة عن وزير الدولة لشؤون البلدية.

---

1. التسلسل الزمني للقرارات المنظمة للبناء (Chronological Eras)

graph TD
    A["العصر الأول (1954–1976)<br/>بدايات التنظيم ومجلس الإنشاء"] --> B["العصر الثاني (1976–1985)<br/>نظام البناء 1976/1979"]
    B --> C["العصر الثالث (1985–2009)<br/>القرار الوزاري 30 لسنة 1985"]
    C --> D["العصر الرابع (2009–2024)<br/>القرار الوزاري 206 لسنة 2009 والجداول 1–16"]
    D --> E["العصر الخامس (2024–2026+)<br/>تعديلات السكن الخاص 288/2024 واللوائح الحديثة 2025/2026"]

---

2. مصفوفة نسب البناء والاشتراطات الفنية المعتمدة (Zoning & Ratio Matrix)

جدول 1: السكن الخاص والنموذجي (Private Residential)

• القرار الحاكم: القرار الوزاري رقم 288 لسنة 2024 المعدل للقرار 206 لسنة 2009.
• النسبة الأساسية: $210%$ من مساحة القسيمة.
• قواعد الشرائح المساحية (Tiered Envelope Rules):
  1. قسائم $\le 350\text{ م}^2$: مسطح البناء الإجمالي لا يزيد عن $800\text{ م}^2$ (سقف ثابت بغض النظر عن النسبة).
  2. قسائم من $350.01\text{ م}^2$ إلى $400\text{ م}^2$: نسبة $210% + 120\text{ م}^2$ مساحة إضافية مضافة.
  3. قسائم من $400.01\text{ م}^2$ إلى $500\text{ م}^2$: نسبة $210%$ بحد أدنى مضمون $960\text{ م}^2$ (Floor).
  4. قسائم أكبر من $500\text{ م}^2$: نسبة $210%$ كاملة.
• الارتفاع والأدوار: سرداب + أرضي + أول + ثان (أقصى ارتفاع $15\text{ م}$ بدون التصوينة و $18\text{ م}$ مع التصوينة).
• السرداب: مسموح على كامل مساحة القسيمة ولا يدخل ضمن نسبة البناء.
• الارتدادات: $2\text{ م}$ من الجيران للأدوار المتكررة؛ يسمح بالالتصاق في الأرضي والسرداب وفق الشروط.

---

جدول 2: السكن الاستثماري - العمارات السكنية (Investment Residential)

• القرار الحاكم: القرار الوزاري 601 لسنة 2025 و 550 لسنة 2018 المعدل للقرار 206 لسنة 2009.
• نسب البناء حسب الموقع:
  • داخل مدينة الكويت (العاصمة): $400%$ من مساحة القسيمة.
  • خارج مدينة الكويت (حولي، السالمية، الفروانية، خيطان، المهبولة، الفنطاس): $250%$ من مساحة القسيمة.
• المحلات التجارية الخدمية: يسمح باستغلال جزء من الدور الأرضي كمحلات تجارية خدمية للعمارة بمساحة لا تتجاوز $100\text{ م}^2$ أو $10%$ من مساحة الأرضي على شوارع بعرض $\ge 16\text{ م}$.
• مواقف السيارات: توفير موقف سيارة داخل حدود العقار لكل شقة سكنية (أو لكل $100\text{ م}^2$).
• السرداب: سرداب أو متعدد السراديب لمواقف السيارات والخدمات ولا يدخل في نسبة البناء.

---

جدول 3: المباني التجارية (Commercial Buildings)

• القرار الحاكم: القرار الوزاري 127 لسنة 2021 والقرارات السابقة المنظمة.
• نسب البناء:
  • المنطقة التجارية المركزية (داخل مدينة الكويت - شرق، القبلة، المرقاب، دسمان): $400%$ (مع وجود نسب تاريخية تحفيزية تصل إلى $520% - 620%$ في بعض البلوكات).
  • المراكز التجارية خارج المدينة (حولي، السالمية، الفحيحيل، الفروانية، الجهراء): $250%$.
  • المجمعات والمراكز التجارية بالضواحي: $180%$.
• الميزانين: يسمح بدور ميزانين تجاري أو أكثر وفق اللائحة المعتمدة.

---

جدول 4: المناطق الصناعية والحرفية والمستودعات (Industrial & Craft)

• المناطق الصناعية العامة (الشويخ الصناعية، الري، صبحان، ميناء عبدالله):
  • نسبة البناء للدور الأرضي: $80%$.
  • مسطح البناء الإجمالي: $100%$.
  • ميزانين إداري/خدمي: $50% - 80%$ من مساحة الدور الأرضي.
• المناطق الحرفية والخدمية (غرب أبو فطيرة، العارضية الحرفية، الصليبية الحرفية):
  • الأرضي: $80%$، الميزانين: $80%$، السرداب: $100%$ (إجمالي مسطح يصل إلى $160%$ بدون السرداب).
• مناطق التخزين والمستودعات: مسطح بناء إجمالي $80%$ مع اشتراطات ارتفاع خاصة للتخزين الرأسي.

---

جدول 5: المعارض التجارية (Commercial Showrooms)

• المواقع: الري، الشويخ، الضجيج، الأحمدي.
• نسبة البناء: $150%$ - $180%$ (سرداب + أرضي + ميزانين).

---

جدول 7: الشريط الساحلي والشاليهات (Coastal Strip)

• القرار الحاكم: القرار الوزاري 135 لسنة 2014.
• نسب البناء:
  • السكن الخاص / الشاليهات: $50%$ - $60%$.
  • المنتجعات والأنشطة السياحية: $60%$.
• الارتدادات: خط ارتداد بحري إلزامي $10\text{ م}$ من حد الأملاك البحرية.

---

جدول 13: المناطق الزراعية والثروة الحيوانية (Agricultural)

• القرار الحاكم: القرار الوزاري 393 لسنة 2025 و 551 لسنة 2018.
• الوفرة والعبدلي الزراعية: السكن والإدارة لا يتجاوز $5%$، والبيوت المحمية والإنتاجية حتى $30%$.
• مزارع الأبقار والدواجن والهجن: $15%$.

---

3. قواعد التقييم العقاري واحتساب المساحات (Appraisal Calculation Rules)

1. الفرق بين مسطح البناء الإجمالي (BUA) والمساحة التأجيرية الصافية (GLA/NLA):
   • مسطح البناء (BUA): يشمل كافة المساحات المسقوفة الصادرة برخصة البلدية.
   • المساحة التأجيرية الصافية (GLA): تستبعد الأدراج، الممرات المشتركة، غرف الخدمات، والمناور بنسبة حسم تتراوح بين $15%$ إلى $25%$.
2. المساحات المعفاة قانوناً من نسبة البناء:
   • السراديب المخصصة لمواقف السيارات والمخازن الخدمية.
   • غرف الخدمات الميكانيكية، محطات التحويل الكهربائية، وغرف المضخات وخزانات المياه.
   • المظلات المفتوحة وبرجولات السطح المصرح بها.
3. التدقيق التاريخي للتراخيص (Historical Legal Audit):
   • عند تقييم عقار قديم، يتم فحص رخصة البناء الأصلية ومطابقتها مع القرار الساري وقت صدورها:
     • مباني قبل 1985: تخضع لنظام البناء 1976/1979.
     • مباني 1985 – 2009: تخضع للقرار 30 لسنة 1985.
     • مباني 2010 – الآن: تخضع للقرار 206 لسنة 2009 وتعديلاته.